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行政手段難阻搶地熱情 地產商北京對賭行政限價
即便是限發預售許可證間接限制房地產開發企業的銷售回款，北京市政府似乎仍然難以阻止地產商的拿地熱情，以及通過地價上漲向市場傳遞的"樓市看漲"預期。
截至《中國經營報》記者發稿，北京市住建委仍然未放松住宅項目預售許可證的審批口徑。不過即便如此，北京市第二季度土地成交面積和出讓金金額同比2012年仍然呈現出高達95%和157%的上漲。為避免繼續向市場傳遞"漲價預期"，北京市國土資源局不得不陸續叫停瞭多個熱點地塊的出讓。
在房地產調控最為"高壓"的城市北京，地產商正在以市場化的手段應對非市場化的調控-- 一邊是房價數據指標不能上漲的"政治任務"，一邊是地產商"壓出血本"的拿地熱情，市場預期的"爭奪戰"中，北京市政府幾乎處在歷史上最被動的時期。
限批之術
"我們隻能等，抓緊和住建委溝通，沒其他辦法。"5月29日，深圳一傢房地產開發企業北京公司銷售負責人告訴記者。在他所在的公司，正在等待預售許可證的項目至少有3個，其中兩個為新盤，另外一個為項目的最後一期。
在北京，這樣的情況並不是孤例。有媒體報道稱，全市約有40個住宅項目的預售許可證在遞交申請後，未能得到北京市住建委的批準，保利、萬科、中化方興等一線房地產開發企業皆在其內，其他房地產開發項目亦不能幸免。
北京市住建委是期房預售許可的批準機關，在樓盤遞交預售許可申請時，按照規定，除須提交土地、規劃、建設相關手續外，還須說明擬預售新店房屋借款修繕貸款率利計算信貸年息價格。北京市住建委綜合上述信息，批準樓盤進行預售。
繼4月17日《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發後，北京市政府迅速制定並發佈《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制 部分城市房價過快上漲文件的通知》(下稱"《通知》")。在該《通知》中，首次提出在對住宅項目預售審批的過程中，對定價過高的項目進行幹預。
多位房地產開發企業銷售負責人向記者證實，北京市住建委審批預售價格依據兩條原則進行。一是在售樓盤後期批準預售價格原則上不高於同一項目前期的批準預售的價格；二是新開樓盤的批準預售價格，原則上不高於同區域內最近一次審批批準預售樓盤的價格。
"這也就是說，如果我是在售樓盤，二期批準預售的平均價格是15000元/平方米，那麼這個樓盤三期預售價格超過15000元/平方米，就不會 被批準。如果我是一個新樓盤，在同區域裡，上個月審批批準銷售瞭一個新樓盤，預售均價是17000元/平方米，那麼，一個月後我開盤，住建委批準我的價 格，就隻可能比17000元/平方米低。"一位北京市屬房地產開發企業負責人告訴記者。
扭曲杠桿
第三方市場監測機構亞豪地產的市場監測數據顯示，5月1日至28日，北京市共批準預售許可證14張，同比下降36%。與此同時，北京市批準預售的商品住宅套數為4325套，同比下降24%。
"由於住建委批證的口徑卡得很嚴，批下一個證很費力氣，所以我們一次就多報一些房源，這樣一次批下來的可售房源就比較多瞭，這就是外界覺得批證批得少瞭，但實際房源供應的總量沒有減少太多的原因。"一位不願具名的跨區域大型房地產開發企業銷售負責人告訴記者。
近期市場關註度較高的中海禦新閣項目位於北京西南四環，定於6月1日安排客戶選房。由於意向購買客戶較多，該項目將通過搖號的方式，安排客戶選房的優先順序。這樣的情況，在北京在售的其他項目中，也並不少見。
"實際上還是和定價有關，由於住建委在預售許可的過程中進行價格幹預，導致開發企業靠近住建委的心裡預期定價，所以會適當調低價格，這就導致瞭 其實際銷售價格低於或者持平之前區域在售價格的情況，但購房者對市場價格的認知和預期是建立在區域價格比較的基礎上的，一旦低於同區域同類或相近產品的價 格，便會導致購買力的集中釋放。"中原地產首席分析師張大偉表示。
預期落空？
讓北京市政府不得不動用行政手段對房價進行幹預的原因，除逐漸增長的房價控制目標形成的"政治任務壓力"外，通過對數據的控制，影響本地房地產市場未來預期是北京市政府希望達成的目的。
然而，這一意圖卻並未完全實現，尤其是在對預期影響最為重要的土地市場。亞豪機構的統計數據顯示，2013年3月1日至5月28日，北京地產商 土地購置面積總計477861.14平方米，花費金額63.62億元。2012年同期，土地購置面積和花費金額分別為23006.16平方米和24.78 億元。
這意味著，2013年3月1日至5月28日北京地產商土地購置面積和土地出讓花費分別大幅上漲95%和157%。房地產開發企業在買地方面所展現出的熱情，向房地產市場展現瞭房價進一步上漲的預期。
5月27日，北京市國土局暫停瞭將於當日舉行的夏傢胡同地塊交易。該地塊由於地處南三環，相對較為稀缺，引發眾多開發企業的爭搶，被視為北京的 "地王"備選。據悉，夏傢胡同地塊，出讓面積14.4萬平方米，規劃建築面積7.66萬平方米，為二類居住用地。地塊掛牌出讓起始總價為13.1億元，競 買保證金為4億元。截至5月24日，該地塊已獲7次網上報價至13.52億元。
中國社科院財經戰略研究院公佈的報告指出，住房供求已經失衡，房價面臨全面失控。北京科技大學管理學院教授趙曉亦稱，本輪"史上最嚴厲的調控"在政府貨幣創新高、政府土地壟斷以及地方政府強大利益驅使下，再度悲哀地淪為"空調"。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-02/04063228440.shtml
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