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上海自貿區的前世今生
上海"自貿區"的概念從開始到發酵，再到最終在9月底一錘定音，經歷瞭很長時間。最終確定後，受到瞭國內外極大的關註。在過去的幾個月內，無數學者專傢對"自貿區"進行專業解讀，甚至有一些文章開始制作"自貿區"的自助遊地圖，很有把外高橋變成新的旅遊中心的架勢。
實際上，"自由貿易區"不是一個新的概念或名稱。外高橋的全稱是"外高橋保稅區"，它的英文名字從20年前誕生起就一直是"Waigaoqiao Free Trade Zone"(即"外高橋自由貿易區")。從保稅區到自貿區，伴隨著中國制造業的起伏，外高橋也在不斷發展，隻有先梳理它的過去，厘清其沿革路徑，剖析其現實狀況，才能更好地展望自貿區未來的發展前景。
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上世紀80年代末90年代初，正是中國的外向型經濟蓬勃發展的時期，大量的外資湧入國內，希望利用低廉的勞動力成本進行"中國制造"，然後再返銷海外。外高橋在成立之初就是想做成一個主要面對海外來料加工，然後全部出口的特殊監管區。當時所謂的"自由貿易區"主要指的是保稅功能，即隻要不出保稅區的范圍，進口的原材料和設備就不需要繳納關稅；成品出口時如果有國內原材料部分，還可以享受出口退稅；同時，作為國傢級開發區，外資企業在當時還可以享受15%的所得稅優惠。
在整個上世紀90年代，外高橋的發展速度驚人，吸引瞭一大批世界五百強企業的制造基地入駐，包括英特爾、惠普、德爾福、飛利浦等等。同時，由於當時企業自主進出口權沒有放開，企業的進出口必須依賴具有進出口牌照的外貿公司，因此一大批貿易公司入駐外高橋，並逐漸在外高橋三大主體開發商的名下形成瞭當時的三大貿易市場，紅極一時，並隨之帶來大量的報關、船運、物流等一系列上下遊配套企業。整個外高橋的產業體系逐漸得以確立。
然而，隨著新世紀的到來，人民幣在國際市場逐步走強，出口補貼取消，內銷市場擴大，以及國內市場的商務成本日漸走高，中國的外貿遇到瞭一輪又一輪的寒潮。出口加工型業務在本世紀的第一個十年遭遇瞭空前萎縮，國內大量的出口加工區出現空置，外高橋也遇到瞭同樣的問題。
不過，外高橋的管理層確實具有遠見，很早就提出瞭轉型。除瞭針對一些特殊企業的內銷需求放開部分非保業務以外，在大量出口型制造業企業外遷的情況下，外高橋迅速調整瞭產業結構，積極引入多傢數據中心、研發中心等需要大量進口設備的高附加值產業。同時，作為上海港的主港，外高橋多年來已經具備瞭相當穩定的吞吐量，因此把物流樹立為一個新的龍頭產業，從而有效地渡過瞭出口萎縮的難關。這就是今天上海這麼多早期的出口加工區都已經荒草叢生，而外高橋依然一房難求的原因。
為瞭推廣外高橋的經驗，在2009年底，以外高橋管理層為班底，融合瞭浦東機場保稅區、臨港洋山保稅區，"上海綜合保稅區"正式成立。"上海綜合保稅區"規劃面積22平方公裡，從2010年開始封關運作，可以被視為現在所提的28平方公裡的"上海自貿區"的前身。
通過對自貿區過去的梳理，可以發現：首先，自貿區內80%以上的土地都是工業及物流用地，因此廠房和倉庫是其主要的物理形態；其次，自貿區的實質是一種保稅區，關稅減免在區內是自然狀態，區域邊界有圍網，並設嚴格的海關監管；最後，以外高橋為龍頭的自貿區，產業結構基本確立為物流、貿易、高附加值制造及研發，三頭並舉。
自貿區前景
對於自貿區未來的發展，可以從以下幾個角度進行展望和解讀。
從政策層面看，到目前為止政府發佈的關於自貿區的文件中，並沒有出現如稅收減免等以前慣用的直接刺激性手法，而更註重於產業開放、金融創新和貿易環節便利化。這與戴德梁行工業部在2011年為外高橋管理層做的一個內部研究報告的結論不謀而合。當時，我們發現外高橋發展的瓶頸並不在於缺乏更強的刺激政策，反而是聚焦在開放性和許多細節問題上。
比如，我們的綠色通關速度就是趕不上香港和新加坡；許多企業提出瞭資金流和物流的異地結算問題，無法解決；保稅區的保稅政策很難普惠大眾，由於圍網的存在，出關必然要清稅，那麼奢侈品免稅問題就無法解決......凡此種種，都遇到瞭無法逾越的瓶頸。因此，我們有理由相信，目前"自貿區"的政策絕對不是最終版本，未來還將出臺更細化的舉措，因為瓶頸如果不突破，"自貿區"就會變成空談。
從對地產價格的影響上看，由於自貿區內80%以上都是工業及物流地產，所以關於金融創新的政策出臺後，許多銀行想進入自貿區，卻發現沒有那麼多辦公樓。於是，自貿區范圍內僅有的商業面積現在變成瞭"香餑餑"，租金直線上竄，上浮兩三倍者也不在少數。因此，自貿區內辦公樓的價格會在接下來的一段時間內急速飆升，早年的多幢爛尾辦公樓終於迎來瞭春天。營運週轉金信貸年息借貸增貸轉貸節稅信貸年息借貸增貸轉貸
與此同時，工業廠房和物流倉庫在第一輪的政策中並不是直接受惠者，又由於工業及物流物業的租期通常都較長，因此短期內也不會出現明顯的租金上漲。然而，隨著自貿區概念受市場關註度的升高，外高橋內工業及物流物業的價值必然會被炒高(目前外高橋內基本已經沒有一手土地，未來的市場主要集中在二手物業上)，進而也會轉嫁到物業租金上。
所以，自貿區概念的工業及物流物業租金會在兩到三年後出現一波明顯的上升，但這最終還要依托於自貿區概念在兩到三年間"試驗"的表現。對於最近市場上一些私人投機者希望通過投資自貿區概念物業獲利，並出現一些極端價格的情況，我認為屬於短期現象，隨著自貿區概念的常態化和政策的逐步出臺，這些投機性炒作會被證明是非理性的。
最後談談開放性的問題。一直以來，關於自貿區的爭論來自於"中國是否準備好瞭"這個問題。除瞭意識形態，經濟、特別是金融領域的開放會不會受到國際資本的阻擊，這應該是"自貿區"反對聲中最突出的質疑。對此，關於秦國的一個故事很適合用來做比。
秦武王剛剛過世，年輕的秦昭王新登大位之時，齊國和楚國趁機聯合山東六國，集結六十萬大軍進攻秦國。而當時秦國國內隻有二十萬新軍。消息傳到咸陽，這座關西第一商都中的山東商賈們都恐慌起來，在"危邦不可居"的意見下，絕大多數商賈都準備連夜離開咸陽。此時秦國高層也有兩種意見，丞相魏冄認為這些商賈在秦國賺到瞭錢，不能讓他們把錢財帶離秦國，要禁閉城門，強留商賈；而宣太後則決定立即大開四門，歡送山東商賈出秦，同時秦國征發牛車，無償為商賈裝載運貨。宣太後的榜帖掛出，山東商賈們倒開始躊躇瞭，認為秦國敢這麼做必有所持，而且畢竟在秦國是能賺到錢的。結果，一大半的商賈最後決定不走瞭，一場商賈逃亡風潮一夜間神奇地平息瞭。
美國的華裔學者Amy Chua也在她所著的《大國興亡錄》(Day of Empire)裡面也提到瞭類似觀點，她認為歷史上的大國之所以崛起是因為開放，是在經濟、種族或者宗教上面的全面開放；而衰落往往是因為在某一點上開始閉關自守，固步自封。所以"害怕開放"裡面的"害怕"(而不是"開放")，才是真正的縛腳石。
面對上海自貿區，我相信，國人會有足夠的智慧，穿越古今，決意當下！
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/10372519805.shtml
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